Adapter l’habitat urbain aux besoins des Hommes exige l’usage de techniques diverses. Celles-ci favorisent le confort et la bonne cohabitation entre les individus. Dans un souci de réglementation, tout ce qui est relatif à ce domaine est encadré par des lois et règles relevant du droit de l’urbanisme. Cette discipline permet entre autres de résoudre les différents conflits comme ceux impliquant la servitude et le droit de passage.
Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Après avoir acheté un domaine, il est très probable que vous soyez confronté assez tôt au concept de servitude de passage. Cela est d’autant plus évident si certaines précautions n’ont pas été prises lors de la délimitation des bornes de votre terrain et des autres. Si tel est le cas, l’intervention d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme vous sera certainement utile.
Souvent assimilée au droit de passage, la servitude de passage n’en est pas forcément un. La réciproque est pourtant toujours vraie. Autrement dit, le droit de passage, lui, est forcément une servitude. Ce fait est clairement énoncé dans l’article 682 du Code civil. La servitude de passage quant à elle est définie comme une charge qui est imposée à un propriétaire au profit d’un autre.
Elle permet à ce dernier d’accéder à la voie publique en passant par le domaine de son voisin. À titre illustratif, considérez que vous faites l’acquisition d’un terrain Z qui dispose d’un accès direct à la voie publique. À quelques mètres de votre domaine se trouve votre voisin possédant le terrain X dépourvu de chemin menant à la route.
La notion de servitude de passage prend place lorsque vous devez autoriser votre voisin à passer par votre terrain pour rejoindre les infrastructures routières. Il s’agit d’un droit de passage que vous lui accordez.
Le droit de passage : que savoir à son propos et ses spécificités ?
Il n’est pas exclu que ce soit vous qui demandiez le droit de passage. Si tel est le cas, il faudra connaître les exigences qui y sont liées pour vous en sortir aisément. Avant tout, pensez à prendre connaissance des particularités de votre terrain. S’il est isolé ou enclavé, alors vous disposez automatiquement du droit de passage.
Plus précisément, une servitude légale est imposée au propriétaire du terrain par lequel vous devez passer (fonds servant). Il ne dispose donc d’aucun moyen de contestation. Vous pouvez tout de même définir avec lui les différentes conditions d’usage de la servitude. Vous aurez à vous intéresser en l’occurrence au lieu précis du passage. Pour limiter les désagréments, il est préférable que le chemin déterminé, soit court, et le moins dommageable possible pour votre voisin. Il faudra aussi déterminer une indemnité à verser à ce dernier pour les préjudices causés par votre passage récurrent.
Dans le cas où votre terrain est caractérisé uniquement par une difficulté d’accès, l’obtention du droit de passage n’est pas impossible. Elle exige toutefois l‘accord explicite du propriétaire du fonds servant. La servitude dans cette situation précise est dite conventionnelle. Étant donné qu’elle est contestable, la meilleure solution est de vous rapprocher de votre voisin pour trouver un terrain d’entente. Vous avez tous les deux intérêt à ce que ce soit réglé à l’amiable. En plus de gagner du temps, vous pourrez garder de bonnes relations pour le futur. Définissez les détails d’un commun accord et consignez-les par écrit dans un document. Vous pouvez le signer sous seing privé ou en présence d’un notaire, ce qui lui accorde une valeur légale.
Que faire en cas de contestation ?
Les litiges concernant le droit de passage sont récurrents et souvent dus à sa contestation par le propriétaire du fonds servant. Lorsque vous êtes confronté à une telle situation, vous avez une solution. Il s’agit du recours auprès du tribunal. Il reviendra alors au juge de se prononcer pour vous départager.
En faisant part de sa décision, ce dernier impose toutes les conditions d’usage de la servitude. Il définit le chemin de passage et la façon dont il sera emprunté. Pour aller plus loin, il fixe même le montant de l’indemnité destiné au propriétaire du fonds servant qui peut exprimer son désaccord. Avec les preuves du dommage causé, il est en mesure de faire estimer à nouveau l’indemnisation.
Chaque cas est différent. La décision du juge peut donc être en faveur du fonds servant ou non. Quelle qu’elle soit, elle doit tout de même être respectée par chaque partie sous peine de représailles plus ou moins sévères.